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田明:我40岁下海,创业17年,给创业者以下建议

发布时间:2018-07-08 26:01          浏览次数:         分享:

2018年7月8日,第三届盈信创业峰会房地产板块的大咖演讲者,为中国地产百强、绿色科技地产龙头、香港上市房企朗诗集团董事长田明先生,谦逊的田总始终将自己定位成一名创业者,现场分享了创办朗诗的故事,给了创业者很多关于企业文化团队管理经营战略等方面的建议。


以下附演讲核心内容:


现实的理想主义者


2018/7/8于深圳·蛇口

第三届盈信创业峰会

演讲者·田明


今天我就以一个创业者怎么去创建企业、怎么做战略选择、怎么来确定自己的企业文化,跟大家做一个分享。

 

我做企业以前,在地方政府做公务员,当时正位处高处。尽管留在公务员队伍有可能还能继续升官,但我的内心其实并不愉快。因为我的天性就是凡事要追求有结果的人。那时我就想,如果再不下海的话,可能就来不及了,所以后来我就选择了下海。

 

约法三章

2001年底,我选择了在南京创建最早的创业团队,我和团队成员约法三章“忠诚 团结 学习”,这是以后朗诗一直贯彻的行为准则。


忠诚。不是只要忠诚于我田明,而是要忠诚于公司的利益。以我个人的经验,看到了很多的企业机构搞不好,是因为大量的利用公司的职位为自己谋取私利,不能够捍卫公司利益,这样的企业是没法办好。所以第一条是要求忠诚于自己的公司,忠诚于公司的利益。


团结。一个企业一个组织搞不好的原因往往是不团结,企业里有时会出现很多的帮派,一个公司里只能有一派。如果搞无原则的人事斗争,台上握手,台下踢脚,出现这样的情况,我援引足球场的规则是出示黄牌警告:第一次给改过的机会,如果以后还是有搞无原则的人事斗争,那么两张黄牌累积成红牌出场。


学习。学习是朗诗最早的一个标语。善于学习的团队,更具竞争力。这句话比朗诗的历史还早。我们在筹备公司时期,这个标语就已经张贴在朗诗当时简陋的会议室中。我们认为持续的学习能力是个人、也是组织的真正的竞争力。对一个人或者组织来说,如果你是善于学习的,那你自然会在长期的竞争中、在实践中胜出。


四不铁律

除了约法三章,朗诗还有四不铁律——“不行贿受贿,不偷税漏税,不做假账,不欺骗客户”。我记得当年王石先生说过:“万科不行贿”。有一次媒体采访的时候,记者曾经问我,在房地产这么一个行业里,有不行贿也能活下来的吗?但朗诗的实践表明,不行贿是能够活下来的。王石说的不行贿,万科发展的很好是有可能的。朗诗不行贿,同时也反对受贿。按照国家的法律规定去合理的交税,不做假账,不欺骗客户,任何人违反这些规则在朗诗都是被严惩的。


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朗诗发展历程

朗诗2001年底成立以后,开发了第一个楼盘,在南京的市中心,叫朗诗熙园。这是一个常规的传统项目。这个项目取得了初步的成功,培养了一支最早的队伍,攒了一点钱,赢了一点名声。


2004年,朗诗拿到了第二个项目朗诗国际街区,这个项目在南京的河西新城。当时南京要承办全国第十届运动会,省委省政府、市委市政府就在河西——秦淮河以西、长江以东——要打造一个河西新城。这个河西新城搞了一大片新的开发。当时我们拿到这个项目的时候,有三五十家房企全部进入了河西新城。年轻的朗诗,当时面对非常激烈的竞争,前有万科、中海、万达等大品牌房企,后有获得土地成本更便宜的本地开发商。在这样的一个市场竞争中,朗诗如何参与竞争?我们用了六个月的时间做研究论证,最后决定用一款高舒适度、低能耗,从西欧引进的差异化产品参与竞争。


有人说,朗诗多年前高瞻远瞩就看到了绿色这个发展方向,其实真正的答案是市场竞争,这个结果就是市场竞争的选择。我们做第一个差异化产品时,应该说朗诗的营销水平还是不错的,比当时周边的竞品楼盘价格高一倍把这样一个差异化产品卖出去了。当时其他房子只卖4000左右。我们卖8000多。所以对所有的创业企业,营销都是第一课。因为你如果营销不能实现的话,你将没办法活下去。


后来到了2006年春节,假期原本是不卖房子,但是我们的项目每天都有大量的成交,卖得很快。是什么原因呢?当初我们在推出这个差异化的、恒温恒湿、高舒适度低能耗的房子的时候,除了一批勇敢的吃螃蟹的人买了以外,绝大部分人是看到广告,到现场看了又看,但是不敢买。等到这个春节的时候,正好朗诗国际街区交房,所以很多客户就迫不及待的去住进去,亲朋好友来拜年,就想着要体验一下。这个住了一个晚上体验过的客户,第二天早晨就到售楼部把房子给买了。这以后,朗诗的产品销售都是芝麻开花节节高。当客户口碑在传递的时候,说你的产品好的时候,比你打广告要高明得多。我在中欧商学院的毕业论文选择的就是朗诗的竞争战略,论文题目叫《聚焦绿色地产的差异化竞争战略》,这个战略不仅帮助了我完成过学业,同时也一直在指导朗诗的发展,一直到今天也没改变。


到今天,绿色已经成为了朗诗的基因,成为了我们的最核心的价值理念。


2012年,我们提出了朗诗的深绿战略。


2013年,我们新的战略持续展开,收购了一家香港上市公司作为我们地产业务的开发平台,然后朗诗又进入了美国市场。同一年,朗诗还成立了青杉资本,并开始养老业务的探索。


到2014年,我们在地产业务上提出了资产轻型化、盈利多样化策略。


2015年,我们提出了三化战略“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”,进一步实施战略的转型升级。


2016年,我们实施了榕树林计划,让其他的业务与地产业务形成繁衍共生绿色生态体系。


2017年,朗诗进行了更名,把自己集团的名称更改为朗诗绿色集团有限公司。原来朗诗是绿色地产的开发商,现在朗诗是绿色开发运营商和生活服务商。朗诗品牌目标也由“领跑绿色科技地产”改成了“绿色生活引领者”。


到2018年朗诗已经形成了五个事业部,一个是中国地产部门,一个是美国地产部分,一个是长租公寓,一个是常青藤养老服务,还有就是金融公司青杉资本。


朗诗的产品

说到朗诗的产品,要从朗诗1.0说起。朗诗1.0产品是从西欧拷贝过来的,它的特点是建筑的节能率很高。室内环境很舒适很健康很环保,我们称之为恒温恒湿恒氧。第一个项目成功以后,我们在很多地方进行了快速的复制。同时,朗诗也比较好地解决了成本控制问题,基本上完全在本地能够进行采购,并对产品做了大量的创新,后来在1.0产品基础上推出了朗诗产品的2.0版。


我们到一个城市去开发项目,会把这个城市20年的气象资料拿来做一个研究,看最热的月份在哪里?平均的降水量是多少?主导风向是什么?温度湿度是什么?然后再来规划建设自己的小区。我们在对项目进行微环境分析的时候发现,夏天太阳到四点钟就会通过窗户晒进室内,它让室内的温度上升,舒适度下降。如果你要解决它,你就要开空调,把这个热量拿出去,才能够有一个好的居住环境。对这样的一个问题,有好多种解决方案,比如说少开点窗,比如说安装节能率很高的窗户,或者用外遮阳卷帘等等。但是朗诗选择了最简单的做法,就是在窗框外围构建一个 “7”字形状的外遮阳,它不仅让建筑的纹理变得更丰满,同时也遮挡了夏季西侧的阳光。


我们认为这种做法是绿色的,也是最简单的。其实做绿色建筑,不是一个成本问题,也不是一个技术问题,而是一个理念问题。比如说像北京的老房子四合院,有一个古老的建筑方式,叫“柱高一丈,挑檐三尺”。用这种方式你会发现,当夏天太阳热量是多余的,这时候出檐的这个三尺正好把阳光挡在了墙角下。而冬天,北京地区需要阳光,太阳这时候跑到了南回归线,日照的边角比较大,你会发现阳光正好能够通过门洞窗户照到墙上,墙体就有了温暖的阳光。


我们做过很多的分析,就是想用更简单的方式来让建筑更节能,让人们居住更舒适更健康。比如,朗诗会布置屋顶绿化。在夏天太阳直晒的时候,屋顶的温度用红外成像仪显示地表温度可以达到75摄氏度。但如果做了屋顶绿化以后,这个温度会降到40摄氏度。这时候你在屋顶上安装保温板,采取其他隔热降温的方式,就更容易让顶层的能耗降低,居住时温度的舒适度提高。


朗诗的3.0产品是更加的健康,更加的人文时尚。我们第一次提出了被动式建筑理念。所谓被动式建筑,要有高效的外墙保温系统,高效节能的门窗系统,要对建筑的气密性进行控制。朗诗可能是国内开发商当中,对于民用建筑,第一个可能也是唯一一个提出建筑气密性标准的公司,并且是全程控制。其实建筑的气密性直接关系到节能,关系到温度湿度,包括室内的污染物浓度的控制。如果它漏气的话,所有以前做的工作都会受到影响。


当你把室内的温度湿度控制得非常好,空气质量控制得非常好的时候,你这时需要关注到室内各种污染物。为了让室内的污染物不要太高,房屋必须要换风。像日本这些发达国家,民用建筑室内是强制要求换风每两小时一次的。


室内的污染物中比如说甲醛、VOC都会对人体的健康产生非常大的影响。甲醛是引起新生儿白血病的头号杀手,甲醛的半衰期是3-15年。事实上,我们是很难通过活性炭或者吹吹晒晒这样的方式去很好的控制室内甲醛污染的浓度。所以最好的办法是从源头控制,源头控制好以后,再加上室内的空气新风置换系统,让污染物的浓度能够控制着安全线以下,且不要让其他污染物浓度产生堆积越来越高,进而危及人类的健康。朗诗室内装修后的甲醛浓度控制标准已经达到国际最先进的芬兰S1级的甲醛控制标准。


在朗诗的3.0产品中朗诗屏也是一个很大的创新。朗诗屏上会把温度、湿度、pm2.5、甲醛、VOC以及二氧化碳等关注健康的指标都实时显示出来。同时它还是智能化的控制系统,可以对家里的各种情景模式进行设定,比如聚会模式、离家模式等。我们的客户也可以通过手机移动终端实时查看家里面的状况,并进行远程控制。


另外,我们在3.0产品中还配有一套厨房的空气微循环系统。中国人的烹饪习惯是喜欢爆、炒、炸等容易产生重油烟的方式,而油烟中容易产生一种致癌物质。这套系统就是提高这个排烟的效率。


朗诗做了继1.0、2.0、3.0产品之后,技术路径越来越成熟,我们通过不断的研发创新, 2016年在杭州推出朗诗首个自主研发的乐府系产品。这个系列产品的诞生,让朗诗在绿色科技产品应用方面可以称欧洲人为同行,而不再是师傅。这个系列的产品我们称之为人文生态型住宅,是朗诗的4.0产品。这个产品能够更好在所有的地区、各种气候的条件下进行广泛的应用。比如,我们可以针对华北地区、华南地区推出适应当地气候、地域环境的被动房产品。除此之外,它还适用于不同需求的人群,包括首次置业、首次改善、多次改善的人群,也包括养老公寓,青年公寓等。


朗诗在城市更新产品上也有多个实践案例。在上海的西郊宾馆边上,我们收购了一个住宅小区,我们把这个项目从里到外改造成了一个新的建筑,一个健康、舒适的节能建筑,让这个建筑产生了新的价值。


此外,朗诗还有多个创新研发型项目。布鲁克被动房就是朗诗创新型项目中的一个代表作。它曾经获得了多项国际级认证:中国绿建三星认证、首个德国被动房PHI认证、德国DGNB的铂金奖以及世界银行首个颁发的EDGE认证。


朗诗始终重视在产品技术、方式等方面的研发和创新,我们在太湖边上还建了一个永久性的绿色建筑的实验基地。这个基地是住建部的全国四大绿色建筑研发基地之一。我们在欧洲也有一个技术公司,因为欧洲在提倡环保新的技术材料方面特别好,所以这个公司主要是整合欧洲的先进技术,先进人才。


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朗诗绿色集团

有人说朗诗很有情怀,为了做绿色建筑不计成本,其实不然。朗诗已经用实践证明,做绿色建筑不仅赚钱而且效率更高。正是因为做绿色,才有今天以及未来的后劲。朗诗的产品无论是在销售速度,还是销售价格、溢价率等多方面都高于同区域的竞品项目。同时朗诗二手房价格、租金方面也远高于周边的楼盘。朗诗客户的回购率也是极高的,大致在50%-70%之间。在全国已经建成的高舒适度低能耗的项目中,朗诗占全国份额的64%。


依托于朗诗在产品绿色差异化方面的优异表现,2014年底朗诗在房地产业务方面实施了资产轻型化战略,主要是以小股操盘为主,合作开发及委托开发为辅。自此战略提出后,到2015年底朗诗在所有操盘项目中的股东权益降到71%,2016降到40%,2017年为29%。


在朗诗战略转型升级中,市场国际化是另一个重要的战略方向。朗诗把美国看成是中国以外的第二个长期的市场。朗诗在美国实施了本土化的战略:我们的员工全是美国人,我们的客户构成几乎全是美国的,我们的合作体系也都是美国的。现在朗诗在洛杉矶地区、旧金山地区、波士顿地区、纽约地区、亚利桑那州地区一共有14个项目。


朗诗在业务多元化方面也有了比较好的发展。朗诗的长租公寓模块通过一年多的时间已经进入十多个城市,拥有房间数量两万多间,在行业里面排名前五。且朗诗寓获得的所有的房源全是合规物业。朗诗寓的业务拓展2018年的计划是5万间,到2019年计划是到10万间以上。


常青藤是我们的养老服务公司。我们从2013年开始做养老业务的研究,到2017年开始展开全国化布局,目前主要进入北京、上海、广州、苏州、南京、杭州。深圳也是我们的目标城市,这里也有很多的机会。朗诗常青藤养老服务针对中高端人群定位,依据老年人的健康等多个维度,制定了不同的产品体系。


青杉资本是朗诗绿色金融的部分。朗诗与中信资本、信达投资、平安不动产、中融信托等金融机构一共成立了四个基金,目前都已经有项目落地。后面我们还将开展存量资产的绿色改造业务。存量房时代,客户现有住房能不能改造成像朗诗这样的健康、舒适、环保的新房,这是我们后面将大力开拓的新业务。另外朗诗正在拿出一笔资金,跟志同道合者组成一个联盟,来构建绿色环保的生态系统。


我成立的第二个公司——朗绿科技,是一个做绿色建筑技术服务的公司,是一家在新三板挂牌的上市公司。朗绿科技是专注于建筑科技和环境的绿色建筑的整合商,提供一体化全流程的绿建技术解决方案。另外,朗诗一直持续在公益和行业绿化推动等方面践行着自己的企业社会责任。2016年朗诗面向全国开展了“绿色蓓蕾行动”,为全国十个城市12所幼儿园进行了免费的除霾新风系统安装,呼吁人们关注儿童在雾霾下、在环境污染中的健康问题。朗诗关爱客户,还为已建成的项目进行了除霾新风系统的免费升级计划。此外,朗诗为地震灾区援建过两所希望小学,一个是朗诗五权希望小学,一个是拉布朗诗希望小学。


在行业绿化推动方面,2016年朗诗联合阿拉善SEE、中城联盟、全联房地产商会、万科共同推动房地产行业的绿色供应链行动。截至目前为止,一共有90家房地产企业参加了这个行动。 这个行动希望用自己的采购权,推动上游企业,让上游企业的生产绿色化。行动提出一个口号“无绿色不采购”。如果你浓烟滚滚,如果你废水直流,如果你危害环境,危害人类,那我们不买你的产品。现在房地产绿色供应链行动已经推出了七个品类,分别是钢材、水泥、铝合金、木材、室内装饰人造板、保温材料、石材。


我作为一个创业者,在盈信第三届创业峰会上就做上述分享,谢谢各位。非常感谢!




第三届盈信创业峰会已经告一段落

但优秀企业家分享的智慧

却能在今后漫长的企业经营之路上

指引我们前行